AI偽装評価士による不動産評価額の水増し融資詐欺：偽造報告書で超過融資と投資資金をだまし取る

誰が狙われるか

被害に遭うのは主に二種類の人々である。一つは住宅購入や住み替えを急ぐ中青年の会社員で、頭金不足から「頭金ゼロ」「評価額水増し融資」といった謳い文句に引かれ、仲介業者が提供するAI評価報告書で融資限度額を引き上げられると軽信し、その後の月々の返済や法的リスクを軽視してしまう。もう一つは民間の資金提供者で、小額融資会社や民間の抵当貸付を行う個人などが含まれる。彼らは公的書式を模した評価報告書を見てデューデリジェンスを緩め、不動産評価額をリスク管理の根拠とし、最終的に不動産の実際価値が融資額をはるかに下回り、元本をすべて失うことになる。

骗局怎么运作

• 第一ステップ：闇業者グループは実在する物件情報と不動産取引データを大量に収集し、生成AIモデルを学習または微調整して、正規の資産評価機関の報告書の書式、印章の様式、文言のスタイルを模倣できるようにし、真偽の見分けがつかない『不動産鑑定評価書』を作り出す。
• 第二ステップ：不動産仲介業者、ローン仲介業者、またはSNSグループを通じてターゲット顧客を探し、「評価額水増し融資」「頭金ゼロの住宅購入」が可能だと謳い、資金繰りに苦しむ購入者の心理につけ込み、数千元から数万元の「評価費」や「サービス費」を徴収し、評価額が市場価格より少なくとも2割以上高いと約束する。
• 第三ステップ：AIが複数の水増し評価報告書を自動生成し、不動産評価額を30%から100%引き上げる。報告書には偽造された評価士の署名、資格番号、機関の届出番号が添えられ、一部のグループは銀行や民間資金提供者がオンラインで照合できるよう偽の公式サイトまで構築し、真偽を紛らわす。
• 第四ステップ：顧客が水増しされた評価額で銀行に抵当ローンを申請したり、民間資金提供者から借り入れたりするのを手助けする。評価報告書は表面的には適法に見えるため、審査の緩い一部の機関は形式審査のみで融資を実行し、融資金額は不動産の実際の融資可能額をはるかに超え、差額はグループと仲介業者で山分けされる。
• 第五ステップ：融資実行後、グループは速やかに連絡を絶つか連絡先を変更し、購入者は不動産価値をはるかに超える債務を負い、返済不能となって不動産が競売にかけられてもなお完済できない。民間資金提供者は担保価値の不足により不良債権を抱え、一部の事例では抵当登記自体にも偽造書類の問題があり、権利保護は困難である。

红旗信号（看到这些快跑）

• 🚩 評価報告書に記載された評価機関が、住宅都市農村建設部門または資産評価協会の公式サイトで届出が見つからない、または届出状況が異常である。
• 🚩 報告書の評価士の署名が業務登録情報と一致しない、または資格番号の形式が誤っている、該当者を照会できない。
• 🚩 評価額が同一立地・同種物件の直近の成約平均価格より30%以上著しく高く、合理的な説明もない。
• 🚩 仲介業者や貸し手が早期の契約締結を促し、「評価額には有効期限がある」「枠は限られている」と主張し、機関の電話番号や現地確認の手段を提供しようとしない。
• 🚩 「評価費」「緊急手数料」を評価機関の法人口座ではなく個人口座や第三者会社への振込を求め、正規の領収書も発行しない。
• 🚩 ローン契約や借用契約において、不動産評価額や融資比率に関する条項が曖昧である、または違約責任の詳細を意図的に避けている。

真实案例

• 2026年8月、新浪財経が「職業背債」詐欺の進化を報道：あるグループがAIを利用して評価報告書を偽造し、市場価格約200万元の物件を800万元と評価し、銀行や民間資金提供者から超過融資を引き出した。事件の金額は巨額で、被害者は資金調達を急ぐ中小企業主や住宅購入者が多かった。
• 2026年6月、上海公安が公開通報：薛某ら5名の不動産仲介業者がAIで偽の物件情報を生成して集客し、他の実在物件を販売しようとした。関係者は行政処罰を受けた。同様の手口はさらにエスカレートし、評価報告書の偽造による融資詐欺に使われている。
• 2025年、台湾地区で「偽曹興誠」詐欺事件が発覚：犯罪グループが地政士と結託し、偽造文書と評価資料を利用して陽明山の高級住宅を担保に現金化、ある貴婦人が約4,400万台湾元を失い、事件の金額は2.7億台湾元に達した。偽の評価による融資詐欺がすでに地域をまたぐ産業チェーンを形成していることを示している。
• 2025年7月、葫芦島市公安局が銀行からの通報を受けて、大型トラック抵当ローン詐欺事件を摘発：グループが評価機関と結託して水増しした車両評価報告書を発行し、評価事務所の実質支配者が指定価格で694件の虚偽評価書類を発行して評価費20万元を不正に取得した。事件全体で銀行融資を累計1,224件騙し取り、事件総額は4.72億余元に上り、銀行に3.14億余元の元本損失をもたらした。（出所：http://gaj.liuzhou.gov.cn/xwzx/jqtb/202609/t20260901_3789406.shtml）
• 2023年12月、上海公安がローン仲介業者による背債人を使った住宅購入詐欺事件を公表：上海郊外の最上階メゾネット住宅の実際価値はわずか253万元だったが、転売業者と仲介業者の操作により550万元と評価され、最終的に銀行から357万元を融資させ、不法者らはそのうち85万元を不正に利益として得た。（出所：https://finance.sina.cn/2025-01-27/detail-inehkprk8188352.d.html?vt=4）

当局の見解

• 2026年6月、深圳市資産評価協会が「評価報告書の業務リスク防止に関する注意喚起書」（深評協函〔2026〕25号）を発布し、金融機関と一般市民に対し、偽造評価報告書やAI生成の虚偽評価書類に警戒するよう促した。
• 2026年7月、晋江房協が消費注意喚起を発布し、住宅購入者に対しAIによる虚偽物件情報の罠に警戒し、物件画像や評価資料の真实性に注意して、虚偽情報による財産損失を避けるよう呼びかけた。
• 2026年、住宅都市農村建設部弁公庁と自然資源部弁公庁が「2026年度不動産鑑定士職業資格全国統一試験に関する事項の通知」（建弁房函〔2026〕131号）を合同で発布し、評価士の業務資格管理と偽造防止照合システムを強化した。

防衛策

• ✅ 融資前に住宅都市農村建設部門の公式サイトまたは資産評価協会の公式サイトで、評価機関の届出资格と評価士の業務登録情報を一一件確認し、照会できないものはすべて無効とみなす。
• ✅ 評価機関に正式な委託契約の交付を求め、機関の公式固定電話に折り返しかけて確認する。携帯番号やWeChatのみでのやり取りは避け、送金は必ず法人口座を通し、領収書を請求する。
• ✅ 自ら、または第三者に委託して独立した評価機関に不動産の再評価を依頼し、融資用の評価報告書と照合する。差異が10%を超える場合は直ちに取引を中止する。
• ✅ 「頭金ゼロ」「評価額水増し融資」などの宣伝には警戒し、自ら現地の金融監督部門や銀行の個人融資部門に政策のレッドラインを問い合わせ、仲介業者の口頭の約束を軽信しない。