Suruga Bank共享住宅贷款造假：明知空置仍放款，伪造存折收割工薪投资人

骗谁

受害者以30至50岁日本工薪族为主，多为收入稳定但积蓄有限的白领与公务员，急于为退休生活寻找被动收入。他们信任银行审查合格这一背书，误以为经过银行审批的项目必然安全，因而接受零首付、租金抵月供的话术，在投资讲座中被包租保底、满租即回本的数字打动。多数人从未实地查看房源，看不懂租金收益表与转租保证条款，也不核实开发商与担保方的关联关系，最终在Smart Days于2018年违约停付租金后断供，背负数千万日元债务，不少人被迫抛售房产或申请个人破产。

骗局怎么运作

• 包装投资品：开发商Smart Days以南瓜马车等品牌大量开发女性专用共享住宅，把本就难以出租的偏远房源按满租、高租金重新估值包装成理财品，对外宣称年化收益远超市场水平，并通过投资讲座和广告反复灌输零首付、租金覆盖月供的稳赚逻辑，制造供不应求的抢购假象。
• 系统性伪造贷款材料：在银行员工参与或默许下，中介替投资人伪造、篡改存折余额与收入证明，把空置房在租金表中写成满租，把实际不足的自有资金写成充足，甚至制作金额高于真实成交价的银行专用合同，绕过银行原本的材料验真环节，造出全套无懈可击的纸面业绩。
• 审查放水形成闭环：银行明知标的空置率高、实际租金无法覆盖月供，仍按虚假材料放款；一线审查人员发现问题上报后管理层选择默许，形成中介造假、银行放行、贷款规模增长的共同利益闭环，相关共享住宅贷款余额一度超过2000亿日元。
• 保底话术打消疑虑：中介以转租保证担保承诺即使房子租不出去也照付租金，让投资人误以为空置风险已被第三方吸收；实际上担保方与卖方属同一集团，并无独立现金流支撑，所谓保证只是账面数字，从未经过独立信用评估。
• 崩盘收割：2018年Smart Days经营恶化停付租金保证，空置真相集中爆发，投资人断供、房产快速贬值，银行贷款沦为不良债权；银行一面以个别情况个别协商缓释矛盾，一面推进诉讼与调停，投资人长期被巨额债务拖住，被迫接受本金削减或分期清偿方案。

红旗信号（看到这些快跑）

• 🚩 承诺的保证收益率明显高于同区域真实租金，却拒绝出示真实入住率与租客合同，只提供宣传册和样板照片。
• 🚩 话术强调零首付、零风险、银行已审批通过，用信贷背书替代风险提示，回避空置率与贬值预期。
• 🚩 贷款材料全部由中介代办，要求签署空白表格或未经解释的银行用合同，且合同价格与实际成交价前后不一致。
• 🚩 转租保证担保方与开发商、运营方为同一集团或关联公司，无独立第三方信用背书，保证条款无法穿透验证。
• 🚩 银行审贷异常顺畅：不看收入原件、不验证存折真实性，数周内即放款，经办人员催促名额有限、先到先得。
• 🚩 房产估值完全依赖单一中介提供的租金表，投资人无法取得周边真实成交租金与市场可比数据。

真实案例

• 2018年，Smart Days违约停付租金保证后申请破产，骏河银行共享住宅贷款丑闻集中曝光：该计划涉及1000多处房产、1200多名投资人，贷款敞口超过200 billion yen。
• 2025年10月，日本经济新闻报道静冈地方法院判决：认定银行未及时停止高危融资，岡野光喜元会長ら6人須向银行支付约13億円賠償，银行起诉旧高管追责。（来源：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC31BYM0R31C25A0000000/）
• 2026年6月26日，秋田魁新报报道：骏河银行宣布投资用公寓600件中417件已事实性和解，其中193件支付解决金、224件达成和解，600件已全部在东京地方法院达成民事调停。（来源：https://www.sakigake.jp/news/article/20260626CO0245/）
• 银行自2018年起开设面向受害者的专用咨询窗口，承诺不强行催收并逐年推进解决方案，但多位投资人反映协商周期长达数年，其间房产持续贬值、利息滚动累积，实际受偿比例远低于账面和解金额（据公开报道口径）。

官方态度

• 2018年，日本金融厅对Suruga Bank发出业务改善命令，要求全面整改投资性不动产融资的审查与风险管理流程。
• 2018年Smart Days破产之际，日本消费者厅发布消费警示，提醒公众警惕投资讲座与高收益保证型房产投资的劝诱风险。
• 2025年，日本金融厅对Suruga Bank实施报告征求（书面报告请求），要求说明投资公寓问题的解决进展并督促银行早期化解（据Westlaw Japan法律专栏2026年6月23日分析）。
• 2026年6月26日，Suruga Bank在官网发布英文公报，公开致歉并承诺不进行强行催收、按个别情况协商还款，同时公布统计口径下仅剩73处物件仍在个别协议中。

怎么防护

• ✅ 实地核验：亲自或委托当地熟人夜访房源，统计亮灯率与垃圾量，向自治体索取住民登记数据交叉验证入住率，并要求中介提供真实租客合同与水电网缴费记录。
• ✅ 独立估值：聘请第三方鉴定机构评估物业价值，对比周边同类房源实际成交租金；若保证收益高于市场真实租金三成以上，直接判定为高危信号。
• ✅ 材料自证：存折、收入证明、契约书必须由本人从原件渠道取得并在银行柜面当场验真，拒绝任何代办统一材料；对金额高于实际成交价的银行用合同坚决不签。
• ✅ 尽调关联关系：通过日本法务局登记与金融厅公示查询开发商、担保方、运营方股权结构，确认转租保证方并非卖方关联公司，并核查对方有无行政处分或破产记录。
• ✅ 全程留证：保存投资讲座录音、宣传册、往来邮件与完整合同，发现异常立即向金融厅金融服务利用者咨询室投诉，并尽快咨询日本律师评估合同取消或索赔路径。