虚构数字养老地产“以房养老”骗局：假借智慧养老社区预售，骗取老人抵押房产投资

骗谁

受害老人多在60至80岁之间，手里有房产和存款，但子女常年不在身边，日常信息主要来自电视、讲座和熟人推荐。他们既担心自己成为子女负担，又想靠“养老投资”获得高于退休金的稳定收益，于是对“数字养老地产”“以房养老新模式”这类包装格外上头。业务员往往先送鸡蛋、粮油，再嘘寒问暖，让老人产生情感依赖；老人出了事又怕丢面子、怕被家人指责，宁愿自己扛着，也不愿立即报警，结果越拖钱越难追。

骗局怎么运作

• 第一步：租用高档写字楼或酒店，装修成“数字养老体验中心”，摆放智慧健康监测设备、VR体验区，甚至伪造与政府合作的背景墙。通过“免费领鸡蛋”“健康讲座”等市场手段吸引老人到访，用“我们是智慧养老示范项目，国家扶持”这类话术建立初步信任。
• 第二步：在讲座中登记老人的年龄、房产状况、存款信息，专门筛选有房产且子女不在身边的老人。业务员一对一陪伴，送米送油，反复做“心理画像”，摸清老人可支配资金和风险承受能力，为精准推销“数字养老地产”做准备。
• 第三步：对外宣称推出“数字养老地产”，在风景优美地区建设智慧养老社区，老人只需投首付，之后每月可拿“养老服务积分”或“租金分红”。话术反复强调“以房养老新模式”“房子还是你的，有国家政策背书”，制造政策红利稀缺感，让老人觉得不买就吃亏。
• 第四步：要求老人交纳几万到几十万不等的“预订金”或“认筹款”，甚至诱导老人用房产办理抵押贷款。签合同时拿出的是《养老公寓预订合同》，合同内容却变成股权投资或借款，还夹杂“每季度返还10%收益”之类承诺，让老人误以为签名就有法律保障。
• 第五步：前期按合同支付少量利息或排队积分，制造“项目正常运转”假象，随后以“系统升级”“疫情延期”“验收中”等理由拖延兑付。等到老人家庭察觉时，公司已注销、人员失联，资金被转移到第三方账户，警方介入后追赃难度极大。

红旗信号（看到这些快跑）

• 🚩 宣传中频繁出现“数字”“智慧”“区块链”等时髦概念，却拿不出真实土地审批、建设规划、金融牌照等任何硬文件。
• 🚩 承诺保本保息或年化回报率超过10%，正规养老服务和养老理财产品不会给出这种高收益承诺。
• 🚩 收费账户是个人账户或刚成立不久的空壳公司账户，转账名称和工商登记名称对不上，合同上也没有正规发票。
• 🚩 口头说“床位预订”“养老服务”，写进合同却变成“股权投资”“借款”，条款里处处是“回购”“分红”字眼。
• 🚩 不让老人把合同带回家，故意安排专人盯着签字，反复催“政府补贴名额有限，今天就要交定金”，回避家人知悉。

真实案例

• 2026年3月，有公开报道披露一起特大养老公寓非法集资案。某地民政局干部参与的老年公寓项目，以“爱心养老”名义向7900名老人募集资金，涉案金额达6.72亿元。事后老人要求退款时发现项目房产早已被银行抵押，维权又遭遇“银行优先受偿”难题，血汗钱难以追回。
• 2026年2月，据腾讯新闻报道，一位72岁老太把30万元积蓄投进某“养老项目”，项目方曾承诺按月返利。数月后老人到现场查看，发现公司人去楼空，相关人员直接回复“一分钱都没了”。媒体调查显示，该项目并未取得任何金融和养老审批资质。
• 吉林省延吉市公安局破获一起跨区域养老集资诈骗案。犯罪团伙注册多家养老服务公司，虚构“养老床位预购”，以“高息返利”吸引老年会员，涉案金额超300万元，10名嫌疑人落网。经查，资金大多被用于个人挥霍，实际工程和床位根本不存在。（来源：https://www.163.com/dy/article/L3P3A2DT05149AGP.html）
• 2026年5月广州市天河区政府官网披露肖某、陈某集资诈骗案二审终审结果：被告人肖某、陈某与蔡某共谋，以开展养老服务为幌子，先后成立自贡益寿园养老服务有限公司、四川归然养老服务有限公司并在多地设网点，明知无融资资质且“养老基地”根本无法建成，仍以每月1%—3%固定收益、养老基地优先居住权加折扣、期满全额返本为诱饵，共骗取189名老年人562万余元，集资款45%—50%被融资团队提成、其余被瓜分，未投一分钱用于基地建设；法院以集资诈骗罪判处肖某有期徒刑十三年、陈某十二年六个月，各处罚金二十万元并责令退赔全部损失。（来源：http://www.thnet.gov.cn/gzjg/qzf/qswjrj/ffdfxcjy/content/post_10828639.html）
• 2026年5月南方周末调查披露的湖南湘乡玉泉山庄养老溃局案：法院认定建设管理该老年公寓的福星公司以经营养老服务为由、通过销售预付费性质会员卡非法吸收公众存款，至2021年7月实际收取本金6.73亿元，其中1576.34万元不知去向，集资参与人达7938人，4075名本金亏损者实际损失2.88亿元；2022年9月湘乡市人民法院以非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪判处谭寒松、王国华各有期徒刑十七年并处罚金七十万元，二审维持原判。（来源：https://news.southcn.com/node_64549305f1/b57c784c56.shtml）

官方态度

• 福建省防范和打击非法金融活动工作领导小组办公室于2025年6月27日发布《关于防范养老领域非法集资的风险提示》，明确提醒老年人警惕以“养老服务”“养老地产”等名义吸收资金的骗局。
• 中共湖北省委金融委员会办公室于2026年2月9日发布非法集资警示案例《“幸福晚年”投资梦碎记》，揭露所谓“养老项目”以高息为饵、击鼓传花直至资金链断裂的全过程。
• 公安部于2025年8月11日公布5起养老领域非法集资犯罪典型案例，指出不法分子利用“养老公寓”“以房养老”等名义非法集资，涉案金额巨大、波及老年人众多，要求公众保持警惕。
• 朝阳市人民政府于2026年6月刊发“养老诈骗型非法集资的常见套路”，专门列出“免费礼品—感情营销—承诺返本付息—卷款跑路”的完整闭环，提醒老年群体不要轻信项目方自制的宣传材料。

怎么防护

• ✅ 凡是涉及房产抵押、大额转账的投资决策，老人务必要召开“家庭会议”，至少让一名成年子女陪同办理，不要独自到陌生公司签约。
• ✅ 通过国家金融监督管理总局官网或当地金融办网站查询公司是否具备吸收公众存款资质，养老项目还要查民政备案；不确定时直接拨打12378银行保险消费者投诉热线或96110反诈专线。
• ✅ 牢记真正“以房养老”只有持牌保险机构在监管许可下开展住房反向抵押养老保险业务，凡是要求先交钱、办贷款或做委托公证的“以房养老”项目，一律拒绝。
• ✅ 保留转账凭证、聊天记录、合同原件等全部证据，一旦出现兑付延迟，立刻向公安机关报案，不要听信“内部协调、正在回款”的拖延话术，以免错过资金冻结和追回的黄金时间。